也许你花了一辈子的积蓄买了一套房子,在去过户的时候才发现因为政策限制或房屋有抵押/司法查封而不能过户,也许和业主谈好了价格,交了购房款之后业主却反悔要求涨价;也许房屋已经过户到你名下,当你以为万事大吉的时候却发现自己的房子被查封了;带着这些问题,笔者结合办理房屋买卖案件中的一些心得浅析其中的陷阱,并给出一些抛砖引玉的应对方案.

 

可能存在的陷阱

 

一、   因政策限制不能过户

因为经济适用房、安置房特殊政策的限制,相关部门要求在经过一定年限之后业主才能买卖过户,建议在签正式合同之前买方走访相关部门,核实该房屋是否有政策方面的限制,如果有的话,根据自己的实际情况决定买或者不买,如果确实要买,在下面的第六条我们也会讲解针对这种情况怎么设计安全的交易方案。

二、   因设置抵押权或者有司法查封不能过户

为什么房子有抵押或司法查封还有人愿意买呢?有两种情况,一种是买方没有经验,没有去房屋交易中心核实权属状况,另外一种是买方明知房屋有这种过户障碍而购买,在过户障碍没有解除之前,房屋交易中心是不能过户的,起诉到法院,法院也不会支持过户请求(当然要求赔偿损失,支付违约金请求是可以的)。建议在签订正式的买卖合同之前到房屋交易中心核实该房有无抵押及司法查封,如果有抵押和司法查封仍然打算买的话,我们在本文第六条会详细讲解交易方案。

三、   因房屋共有人没有签字而不能过户

有些房子系登记在夫妻双方或者多人名下,在签订房屋买卖合同的时候因为没有征得共有人同意或者共有人口头承诺同意之后没有在书面的买卖合同上签字,因为房屋增值或者其他原因业主不愿意卖了,就会以此为借口拒绝交易。那么在交易之前也要核实房屋的共有情况,确保所有的共有人在买卖合同上面签字,如果不能亲自到场签字由他人代理的一定要出示委托书并交买方保管。

四、   因购房房屋系赃物或者赃款所得过户受限

买方没有义务去核实业主购房资金的来源,也没有能力去查询这类事情,但是如果购买的房屋系赃款购买或者是赃物的话,还是有可能被相关部门查封,造成过户受限。

五、   业主本身房产证没有下来而不能过户

在买二手房的过程中,有时候会遇到业主出售自己房产证还没有下来的房子,在买这种房子的时候,有可能出现后期业主的房产证不能办理下来或者很长时间才能办理下来,在无法控制办证时间的时候,建议通过合同具体设计双方的权利义务及退房方案。

 

应对方案

 

六、   合同设计控制风险和公证委托控制风险

1、在遇到上述比较容易起争议的情况下,可以通过合同详细约定双方的权利义务及合同解除的条件,如可以约定分期付款(签订合同时候付款多少,办理委托公证手续时候付款多少,交房时候付款多少)、可以约定合同解除的条件(在多少日没有完成过户手续,可以解除合同,对方退款并给违约金)、如担心对方一房二卖可以通过法院设立查封(买方自己申请法院把房子查封了),查封之后不能再再房子上设立抵押也不能过户。

2、公证委托手续控制风险。为了更便捷的办理房屋买卖过程中的解压、签订买卖合同、还款、过户等手续。可以办理委托公证手续,委托买方或者第三人完成此项手续,也就是说,有了委托公证(委托的内容和事项要设计好)的手续之后,不需要卖方配合,也可以完成过户手续。在卖方反悔,要求涨价或者其他不愿意配合的情况下,委托公证手续可以省去很多麻烦。

重庆胡亮律师  15223405586

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